شروط چهارگانه صحت معامله
هر معامله باید ۴ شرط داشته باشد تا از نظر قانون «صحیح» محسوب شود:
- قصد و رضا
- اهلیت
- معین بودن مورد معامله
- مشروعیت.
راهی که برای معامله یک ملک یا خانه باید طی شود
- مراجعه به بنگاه و دریافت کد رهگیری
- مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
- گرفتن مفاصاحساب دارایی
- تسویه حساب شهرداری
- انتقال سند در دفتر
- مراجعه به اداره ثبت ناحیه و دریافت سند تک‌برگی
- ارائه سند مالکیت قبلی
- پرداخت هزینه‌ها و مدارک
- مراجعه به باجه پست
- دریافت سند جدید.
مراحل تنظیم قرارداد ملک
کارهایی که در بنگاه باید انجام شود:
- صاحب بنگاه باید مجوز فعالیت از اتحادیه داشته باشد.
- به مشاع بودن یا نبودن مالی که می‌خرید، توجه کنید.همچنین دقت کنید که آن مال چند خریدار و فروشنده دارد.
- به رسمی بودن وکالت‌نامه در معامله دقت کنید.
وظایف بنگاه‌دار
- تایید امضای طرف معامله
- درج میزان حق‌الزحمه در قول‌نامه یا مبایعه‌نامه
- اقدام به ثبت رسمی معامله و قرارداد در دفترخانه‌ها
- مشخصات کامل سند، حتی قلم‌خوردگی و حاشیه‌نویسی، باید در قرارداد ذکر شود.
- اگر قرار است سند در بنگاه بماند، باید تمامی مشخصات آن در قرارداد ذکر و ۲ شاهد آن را امضا کنند.
از نظر قانون، میان مبایعه‌نامه‌ای که در منزل امضا شود با قرارداد بنگاه، تفاوتی وجود ندارد. البته باید ۲ شاهد آن را امضا کرده باشند.
دفترخانه اسناد رسمی:
برای تنظیم و نهایی شدن قرارداد خرید، سند باید حتما در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا شود. فروشنده و خریدار باید به‌موقع و در تاریخ تعیین‌شده برای نقل و انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند. در این موارد، کارهای زیر را باید انجام داد:
- نوشتن زمان نقل و انتقال در بیع‌نامه و امضای آن از سوی شهود
- فسخ قرارداد و دریافت خسارت در صورتی که در قرارداد تعیین شده باشد.
- دریافت گواهی عدم حضور فروشنده از دفتردار و شکایت به دادگاه.
- الزام به تنظیم سند ملک با در دست داشتن اجازه دادگاه.
تعرفه‌های دفاتر اسناد رسمی هر ۴ سال یک بار از سوی قوه قضاییه تعیین می‌شود و این‌طور نیست که به صورت تصاعدی بالا برود. بنابراین، هرچه قیمت مورد معامله بالاتر باشد، حق‌التحریر به همان میزان افزایش نمی‌یابد، بلکه به نسبت کاهش پیدا می‌کند و هزینه حق‌الثبت هم با همین مبلغ گرفته می‌شود.
آشنایی با قرارداد پیش‌فروش ساختمان
- حتما نباید ساختمان نیمه‌کاره‌ای وجود داشته باشد.
- وجود یک زمین، مالک آن و تعهد به ساخت و ساز کافی است.
ضمانت اجرای تعهدات در پیش‌فروش ساختمان
این موارد را به خاطر داشته باشید:
- هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، مجازات می‌شود.
- افرادی که بدون مجوزم اقدام به پیش‌فروش کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
- افرادی که بدون اخذ مجوز اقدام به درج آگهی پیش‌فروش کنند، به حبس از ۹۱ روز تا یک‌سال یا جزاءی نقدی به میزان ۲ تا ۴ برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
این جرایم از نوع «قابل گذشت» است و متهم فقط به شرط شکایت شاکی، مورد تعقیب قرار می‌گیرد.
نهادی که اختلافات پیش‌فروش را حل می‌کند
تمامی اختلاف‌های ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش از سوی هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مورد توافق طرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوط انجام می‌پذیرد.
اگر فروشنده قیّم مالک باشد، مشاور املاک باید حتما «قیّم‌نامه» او را با دقت مطالعه و بررسی کند که آیا قیّم با نظارت و مداخله مقام قضایی (اداره سرپرستی) حق فروش دارد یا خیر.
۸ نکته لازم در قرارداد پیش فروش ساختمان
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای
- زمان تحویل واحد ساختمانی
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- بهای ساختمان، تعداد اقساط و نحوه پرداخت اقساط
- همه مشخصات و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله
- مشخصات فنی و معماری ساختمان
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی محل وقوع ملک
شروط ضمن قرارداد
طرفین معامله حق دارند شروطی را در ضمن معامله قرار دهند. انواع شرط طبق قانون به شرح زیر است:
- شروط باطل:
شرط خلاف مقتضای عقد – شرط مجهول
- شروطی که خودشان باطل هستند:
شرط غیرمقدور – شرطی که در آن فایده و نفعی نباشد – شرط نامشروع
- شرایطی که باطل هستند و تخلف از آنها باعث می‌شود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود
شرایط فسخ معامله
- خیار شرط: شرطی در قرارداد که به یکی از ۲ طرف یا شخص ثالثی در مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
- خیار‌تاخیر‌ثمن: اختیار در فسخ معامله بر اثر نپرداختن ثمن در ظرف ۳ روز از تاریخ بیع یا مدتی که در قرارداد تعیین شده است.
- خیار رویت و تخلف وصف: خیار بر هم زدن قرارداد برای شخصی که مالی را ندیده و فقط به اعتبار اوصافی که برای آن ذکر شده است، مال را خریده باشد.
- خیار عیب: اختیار فسخ معامله به دلیل عیبی که در مبیع بوده و مشتری در هنگام عقد از آن اطلاع نداشته است.
- خیار غبن: اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار غبن (ضرر و زیان) فاحش شده است.
- خیار تدلیس: اختیار فسخ برای کسی که فریب خورده باشد.
- خیار یا خیار فسخ، اصطلاحی در فقه و حقوق به معنی حق بر هم زدن یک‌جانبه قرارداد است. در معامله ملک، موارد فسخ به موارد زیر تقسیم می‌شود:
چند نکته مهم
- اگر قرارداد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و فروشنده برای امضای آن حاضر نشود، پیگیری کار بسیار راحت خواهد بود و از همان دفتر اسناد می‌توان آن را پیگیری کرد.
- مالکان اموال مشاع حق دخل و تصرف در مال مشاعی را بدون رضایت تمامی شرکا ندارند.
- تقسیم مال مشاع باید با تایید سازمان ثبت صورت گیرد.
- هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.
