شکل گیری سومین انحراف مالیاتی در بازار مسکن

ایجاد انحراف مالیاتی در بازار مسکن

سومین انحراف مالیاتی در بازار مسکن مربوط به اصلاح قانون مالیات های مستقیم می باشد.

به این لایحه دریافت مالیات سالانه از واحدهای مسکونی نیز اضافه شده است.

پیش نویس این لایحه در اواخر سال گذشته تهیه شده است اما هنوز هم حداقل سه اشتباه عمده دارد که بنا به گفته کارشناسان با رفع آن ها می توان از تنها فرصت باقی مانده برای تنظیم بازار مسکن به واسطه اهرم مالیاتی استفاده نمود.

تجربه دریافت مالیات سالانه از مسکن در جهان

دریافت مالیات سالانه از مالکان واحدهای مسکونی یکی از مهم ترین اهرم های مالیاتی برای ساماندهی به بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته می باشد؛ به عنوان یک نمونه موفق می توان به تجربه آمریکا در دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی اشاره نمود.

در چنین کشورهایی، در پایان هر سال مالی، از مالکان واحدهای مسکونی درصدی از ارزش روز واحد مسکونی به عنوان مالیات دریافت می گردد.

در آمریکا نیز هر چند سال یک بار بر اساس تغییرات هزینه های ایالت ها و تغییرات قیمت مسکن، ضریب این مالیات به روز رسانی می گردد.

بنابراین ضریب مالیاتی املاک مسکونی در ایالت های مختلف آمریکا متفاوت است و در برخی ایالت ها تا 1.5 درصد ارزش روز واحد مسکونی به عنوان مالیات به دولت پرداخت می گردد.

در این کشور، مالیات بر عایدی سرمایه نیز دریافت می گردد؛ به طوری که مالکان پس از فروش ملک خود در صورتی که ملک دیگری خریداری نکنند باید 30 درصد از تفاوت قیمت ملک در زمان خرید و فروش آن را به عنوان مالیات پرداخت نمایند.

جالب است بدانید که علاوه بر این نوع مالیات ها، در آمریکا از واحدهای مسکونی لوکس نیز مالیات دریافت می گردد.

در نهایت این درآمدهای مالیاتی صرف هزینه های توسعه ای و عمرانی شهرها می گردد. کارشناسان بر این باورند که دریافت این گونه مالیات ها موجب تعدیل عرضه و تقاضای مسکن نیز می گردد.

اشتباه های موجود در طراحی لایحه دریافت مالیات سالانه از مسکن

سه اشتباه قابل توجه در پیش نویس لایحه مالیات های مستقیم در خصوص دریافت مالیات سالانه از واحدهای مسکونی وجود دارد.

شایان ذکر است که در این لایحه عنوان شده بود که مالیات سالانه بر مالکانی وضع می گردد که مجموع دارایی های ملکی آن ها و فرزندان تحت تکفل آن ها بیش از 5 میلیارد تومان باشد.

به این ترتیب، در صورتی که ارزش دارایی مالکان بین 5 تا 7 میلیارد تومان باشد؛ 0.1 درصد از قیمت روز ملک به عنوان مالیات سالانه دریافت می گردد.

با افزایش ارزش ملک، ضریب مالیاتی نیز افزایش می یابد؛ به طوری که افرادی که مالک واحدهای مسکونی با ارزش 40 میلیارد تومان باشند؛ لازم است که 0.6 درصد از قیمت روز ملک را به عنوان مالیات سالانه پرداخت نمایند.

شایان ذکر است که هنگام تصویب این لایحه در کمیسیون اقتصادی مجلس، تغییراتی در آن اعمال شد؛ به گونه ای که ارزش روز ملک برای دریافت مالیات از 5 میلیارد تومان به 7.5 میلیارد تومان افزایش یافت.

همچنین سقف نرخ پرداخت مالیات به 0.4 درصد ارزش روز ملک برای واحدهای مسکونی با قیمت 35 میلیارد تومان و بیش تر کاهش یافت.

اشتباه این لایحه، تعیین قیمت کف برای ملک جهت دریافت مالیات می باشد که موجب می شود بسیاری از واحدهای مسکونی از پرداخت مالیات معاف گردند؛ ضمناً سقف قیمتی معافیت از پرداخت مالیات آنقدر بالا در نظر گرفته شده است که عملاً تنها می توان از تعدادی واحد مسکونی بسیار لوکس مالیات دریافت کرد.

به طور معمول، سقف معافیت مالیاتی بر اساس متوسط قیمت منطقه مورد نظر تعیین می گردد. لازم به ذکر است که همان طور که پایگاه خبری ملک هفت نشان می دهد؛ در حال حاضر متوسط قیمت مسکن در تهران 26 میلیون و 700 هزار تومان می باشد. بنابراین متوسط قیمت یک واحد مسکونی با مساحت 100 متر مربع 2 میلیارد و 670 میلیون تومان می باشد.

افزون بر این، متوسط قیمت یک واحد مسکونی با مساحت 100 متر مربع در جنوب شهر تهران نزدیک به 1 میلیارد و 200 میلیون تومان و در شمال شهر نزدیک به 5 میلیارد تومان می باشد.

در چنین وضعیتی، سقف قیمت معافیت مالیاتی 7.5 میلیارد تومان در نظر گرفته شده است.

به این ترتیب، بسیاری از واحدهای مسکونی واقع در 20 منطقه از تهران از پرداخت مالیات سالانه معاف می گردند.

این ناسازگاری برای سایر شهرهای کشور به مراتب بیش تر است؛ چرا که قیمت یک واحد مسکونی با مساحت 100 متر مربع در سایر شهر های کشور حدود 1 تا 1.5 میلیارد تومان می باشد و هیچ کدام از این واحدهای مسکونی مشمول پرداخت مالیات سالانه نخواهند شد.