قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی
قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی
مجلس قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در کمیسیون اقتصادی تصویب کرد.
مطابق مصوبه مجلس و نرخ مالیاتی در‌نظر گرفته‌شده، مالکان خانه‌های خالی از سکنه باید در سال اول اجرا معادل ۵/ ۵ درصد قیمت روز مسکن، مالیات پرداخت کنند.
مصوبه مجلس دارای یک تبصره طلایی برای اشخاص و شاغلان خاص است که برای آنها معافیت مالیاتی برای دو خانه خالی ایجاد می‌کند.
این قبیل اشخاص در امان‌نامه -آیین‌نامه اجرایی- تعیین می‌شوند.
ظاهر قانون مذکور این است که همه صاحبان املاک خالی قرار است مالیات بپردازند اما صرف‌نظر از کسانی که به جز خانه اصلی، در یک شهر دیگر خانه خالی در ملکیت خود دارند، یک گروه از املاک خالی دیگر متعلق به دانشجویان، شاغلان و اشخاصی که نامی از آنها برده نشده است نیز از پرداخت مالیات مذکور معاف خواهند بود.
به این ترتیب به نظر می‌رسد یک گروه از اشخاص که به احتمال زیاد حقوقی خواهند بود، می‌توانند صاحب دو خانه خالی معاف از مالیات باشند.
در مجلس شورای اسلامی طرح اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم که ناظر بر اخذ مالیات از خانه‌های خالی است، تصویب شد.
بر اساس این مصوبه، در متن و تبصره‌های ماده مذکور تغییرات بسیاری اعمال شد که به واسطه آن اخذ مالیات از خانه‌های خالی با نرخی بسیار بیشتر از آنچه در گذشته پیش‌بینی شده بود، میسر شود.
اما مهم‌ترین نقطه تاریک در این مصوبه، پیش‌بینی یک امان‌نامه برای گروه‌های خاص به منظور فرار از پرداخت مالیات است.
- در تبصره ۲ این ماده آمده است: سرپرستان خانوار مکلفند اقامتگاه اصلی خانوار را حداکثر ظرف مدت دو ماه پس از انتشار دستورالعمل مذکور
- در تبصره (۱) این ماده، در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت کنند.
علاوه بر اقامتگاه اصلی، هر خانوار می‌تواند حداکثر یکی از واحدهای تحت تملک خود در شهر غیر از محل اقامتگاه اصلی را به‌عنوان اقامتگاه فرعی ثبت کند. اقامتگاه‌های موضوع این تبصره معاف از مالیات مندرج در این ماده است.
در واقع به واسطه این تبصره هر سرپرست خانوار می‌تواند علاوه بر خانه‌ای که اقامتگاه اصلی اوست، یک خانه در شهر دیگر در ملکیت خود داشته باشد که حتی اگر خالی باشد، از آنجا که اقامتگاه فرعی خانواده محسوب می‌شود، معاف از مالیات بر خانه‌های خالی خواهد بود.
علاوه بر این مطابق سایر بخش‌های قانون مذکور، خانه‌های خالی شهروندان ساکن در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و روستاها نیز رهگیری نخواهد شد و از تور مالیاتی مذکور خارج است.
همچنین در متن قانون صرفا از سرپرست خانوار خواسته شده نسبت به اظهار املاک متعلق به خود در سامانه املاک و اسکان اقدام کند و این یعنی املاکی که به نام سایر اعضای خانوار است نیز، قرار نیست برای اخذ مالیات رهگیری شود.
اما آنچه می‌توان به‌عنوان امان‌نامه از آن یاد کرد، در تبصره سوم مصوبه مجلس آمده است.
بر اساس تبصره ۳ این مصوبه، دانشجویان مشغول به تحصیل، شاغلان و سایر اشخاص که توسط آیین‌نامه اجرایی این ماده تعیین می‌شوند، در صورت اقامت در شهری غیر از اقامتگاه اصلی و فرعی خانوار، تنها با ارائه اسناد مثبته، امکان ثبت یک واحد مسکونی دیگر، معاف از مالیات را خواهند داشت.
تجربه مصوبات قبلی مجلس که تعیین تکلیف جزئیات اجرایی آن منوط به نگارش آیین‌نامه اجرایی شده است نشان می‌دهد اگر دولت نخواهد بخشی از قانون را اجرا کند، آن را به‌عنوان موارد استثنا در نگارش آیین‌نامه لحاظ می‌کند و در واقع متن این آیین‌نامه به نحوی نگاشته می‌شود که اصطلاحا امکان دور زدن قانون برای گروه یا گروه‌های خاص اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی فراهم شود.
اتفاقاتی که در حوزه اجرای قانون پیش‌فروش مسکن رخ داد، از مصادیق همین رخداد است که پیش‌تر در بخش مسکن رخ داده است.
متن تبصره سوم مصوبه مجلس حاکی است اگر کسی در شهر محل سکونت خود صاحب یک واحد ملکی باشد و در شهر فرعی محل سکونت نیز خانه دیگری داشته باشد بابت هر دوی این خانه‌ها از مالیات معاف است و در عین حال اگر این فرد جزو یکی از گروه‌هایی که قرار است بعدا در آیین‌نامه اجرایی مشخص شود باشد، می‌تواند خانه سوم خالی دیگری نیز در اختیار داشته باشد.
در متن مصوبه صرفا به سه واژه دانشجویان، شاغلان و اشخاص اشاره شده اما هیچ اشاره‌ای به اینکه این اشخاص و شاغلان از چه گروهی هستند که مجلس تشخیص داده نیازمند مقررات استثنایی هستند، نشده است. به این ترتیب دولت با دریافت مجوز نگارش آیین‌نامه اجرایی، مجوز صدور معافیت‌های خاص از مالیات بر خانه‌های خالی را دریافت کرده است.
فقدان شفافیت درباره اینکه چه گروه‌هایی قرار است بابت سومین خانه ملکی که دومین خانه خالی آنها محسوب می‌شود، از معافیت برخوردار باشند، می‌تواند زمینه‌ساز صدور مجوزهای نامتعارف در متن این آیین‌نامه شود و این در حالی است که قرار نیست آیین‌نامه اجرایی که توسط وزارت راه و شهرسازی تدوین می‌شود، مسیر تصویب قانونی در مجلس را طی کند و عملا یک آیین‌نامه داخلی محسوب می‌شود.
در واقع کلی‌گویی قانون در این بخش دست نگارنده آیین‌نامه اجرایی را به‌طور کامل برای ایجاد رانت برای گروه‌های خاص باز گذاشته است.
به نظر می‌رسد مجوز قید شده در تبصره سوم برای معافیت‌های خاصی دولت پیش‌بینی شده و می‌تواند شخصیت‌هایی همچون مسوولان ارشد دولتی و سایر مقامات کشور را شامل شود که اگر این طور باشد، این تبعیض مانع از مشارکت مالکان در پرداخت مالیات خواهد شد و قانون جدید مالیات بر خانه‌های خالی نیز شکست خواهد خورد.
مصوبه مذکور علاوه بر این واجد یک اشکال دیگر است که به نرخ مالیاتی پیش‌بینی شده مرتبط است.
در این مصوبه نرخ مالیات بر خانه‌های خالی حتی قدری بیشتر از نرخ متعارف این مالیات در کشورهای توسعه‌یافته است.
به‌طور معمول نرخ مالیات بر خانه‌های خالی در این کشورها بین ۳ تا حداکثر ۵ درصد ارزش ملک در هر سال است اما فرمولی که مجلس برای محاسبه این مالیات پیش‌بینی کرده به شکلی است که رقم مالیات در سال اولی که خانه، خالی تشخیص داده می‌شود معادل شش برابر مالیات بر درآمد اجاره است.
همچنین این رقم در سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره و از سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات بر درآمد اجاره خواهد بود.
به‌عنوان مثال در شهر تهران میانگین اجاره‌های سالانه دریافتی از سوی موجران مقداری است که نرخ مالیات بر اجاره سالانه آنها حدود ۳۰ درصد درآمد اجاره می‌شود.
بر این اساس رقمی که به‌عنوان مالیات بر خانه‌های خالی پیش‌بینی شده رقمی حدود ۴/ ۵ درصد قیمت روز ملک به ازای هر مترمربع است که از نرخ متعارف و مورد انتظار هم اندکی بیشتر منظور شده است.
در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۲۰ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان رسیده که بر این اساس در صورت خالی ماندن یک واحد مسکونی در پایتخت به‌طور میانگین به ازای هر مترمربع در سال اول یک میلیون و ۱۰۰ هزار تومان مالیات تعلق می‌گیرد.
اگر یک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعی را در این مثال فرض بگیریم که با قیمت میانگین مسکن در حال حاضر ارزشی حدود یک میلیارد تومان دارد، مالیات آن در صورت شناسایی به‌عنوان خانه خالی در سال اول ۵۵ میلیون تومان خواهد بود.
میزان این مالیات با فرض ثابت ماندن درآمد اجاره و ارزش ملک در سال دوم دو‌برابر یعنی حدود ۱۱۰ میلیون تومان است و به همین نسبت در سال سوم به بعد نیز به مراتب بیشتر خواهد بود.
بهترین قالیشویی مشهد
