آشنایی با قوانین ملکی

دعاوی ملکی  بسته به نوع و موضوع آن می تواند جنبه حقوقی، کیفری و یا تلفیقی از هر دو  باشد.

منشاء دعاوی ملکی  ارتباط میان اموال غیر منقول و انسانهاست که با توجه به نوع زمین و املاک و نوع کاربری آن ها قوانین متفاوتی در رابطه با آنها وجود دارد.

میان دعاوی ملکی موضوعات بسیاری یافت می شود همانند:

دعاویی الزام به تنظیم سند رسمی،

الزام به ایفای تعهدات،

الزام به اخذ پایان کار،

خلع ید ،

تقسیم و افراز املاک مشاعی

و همچنین دعاوی کیفری مانند: انتقال یا فروش مال غیر،جعل سند، تصرف عدوانی و کلاهبرداری و ممانعت از حق، که همه این موضوعات روند قانونی و حقوقی جداگانه ای دارند.

پرونده هایی که به املاک و اراضی مربوط میشوند یرونده هایی حساس و تخصصی هستند و در مسیر پیگیری پرونده این تجربه ودانش و آگاهی به قوانین وکیل ملکی است که می تواند سرنوشت ساز باشد.

ملک

ملک تنوع  بسیار دارد. مهترین املاک را می توان به ملک مشاعی و ملک مفروز تقسیم کرد که موضوع بسیاری از دعاوی ملکی همین دو مورد است.

در تعریف  ملک مشاع باید گفت که ملک مشاع ملکی است که بیش از یک مالک داشته باشد که در تمامی جزء به جزء یک ملک به نسبت سهم خود دارای مالکیت می باشند و ملک مفروز ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد.

مالکیت اشخاص بر املاک می تواند هم به صورت مشاعی باشد و هم به شکل مفروز مانند مالکیت آپارتمان که قسمت اختصاصی در مالکیت اختصاصی است و مفروز و مشاعی آن مانند راه پله ها و حیاط و پشت بام در مالکیت مشاعی، قرار دارند.

در  مواردی هم نام عرصه و اعیان را شنیده ایم مثلا در قانون قدیم آمده که زن تنها در اعیان ارث می برد که البته در قانون جدید در هر دو مورد سهم یک هشتم را خواهد برد.

ملک غیر منقول به عرصه و اعیان تقسیم می شود.

در هر ملکی که بنایی ساخته شده ،زمین «عرصه» نامیده می شود و بنای احداثی بر روی زمین، «اعیان» نامیده می شود.

گاهی اوقات امکان دارد مالک اعیانی از مالکیت عرصه سهمی نداشته باشد و یا بالعکس.

حقوق اشخاص در املاک

یک وکیل ملکی باید کاملا به حقوق افراد و اشخاص در املاک واقف باشد.

حقوق مربوط به افراد در املاک به دو دسته تقسیم می شود

اول: حقوق مربوط به شخص مالک

1– حق تصرف و سلطه بر اموال

مالک ، حق هر گونه تصرف و استفاده از ملک خود را دارا می باشد به شرطی که مزاحمتی برای اشخاص ثالث یا همسایگان نداشته باشد و این تصرف بر مال و ملک در حدود متعارف باشد و هیچ کس حق ندارد جز به حکم قانون مال را از تصرف مالک آن خارج کند.

2–  مالکیت بر محصول ملک

کلیه گیاهان و درختهای رشد کرده در ملک و یا میوه های متعلق به درختان هر ملکی، در مالکیت صاحب ملک، قرار می گیرد.

دوم: حقوق مربوط به اشخاص ثالث که در ملک شخص دیگر دارند

مانند: حق انتفاع و حق ارتفاق و حق وقف

متداولترین دعاوی ملکی

یک وکیل ملکی مجرب بیشتر با دعاوی و پرونده های ذیل سرو کار دارد:

3–  تخلیه

اگر پس از پایان مدت قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید  قرارداد از تخلیه ملک خودداری کند صاحب ملک می تواند برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک منزل مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک و در صورتی که ملک تجاری باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تجاری مراجعه نماید.

4– الزام به تنظیم سند رسمی

مرحله آخر فروش و انتقال رسمی یک ملک ، حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی به نام خریدار می باشد که معمولا فروشندگان به دلایل مختلف از انجام آن خودداری می کنند. در این صورت خریدار یا وکیل ملکی با مراجعه به مراجع قضایی، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می کند.

خریدار قبل از اقامه دعوا باید با مشورت با وکیل ملکی با تجربه، اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله در رهن یا بازداشت نباشد، زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.

در نهایت هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، و ملک هم مشکل حقوقی نداشته باشد نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می کند.

قوانین ملکی