مراحل تخلیه ملک مسکونی

بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود.

مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.

حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.

اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.

در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.

اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به‌ عنوان شاهد گواهی شود.

علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه می‌شود.

یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود.

ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود.

اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.

اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.

مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه

همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.

گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟

بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.

اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.

چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟

همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می‌شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.

به عبارت دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:

• مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
• مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد

یک نکته مهم که در این خصوص باید به آن اشاره کرد این است که به علت فوری بودن دستور تخلیه مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند. در نتیجه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را محکمه ارائه کند تا درخواستش مورد بررسی قرار گیرد.

فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟

دستور تخلیه در صورتی صادر می‌شود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و شرایط آن قانون هم  در اجاره نامه مورد توجه و مورد رعایت قرار گرفته باشد.

 

قوانین ملکی